
こんにちは、高配当株投資家のらふです!
今回は、不動産ETFのNF・J-REIT ETF(1343)を解説!
事業内容・業績・買い時について徹底分析します!
何だか英語が並んでいてとっつきにくいですよね。。。
でも大丈夫です!
順を追って一から解説しますので一緒に見ていきましょう!
≪まとめだけ見たい方は↓↓↓をどうぞ!≫
1分でわかるNF・J-REIT ETFまとめ(筆者の感想です)
NF・J-REIT ETFはJ-REITをまとめて買えるパックのこと。
そもそもJ-REITとは
→投資家から集めたお金で、不動産などを購入し、利益の一部を投資家に分配する商品のこと。
お手軽版不動産投資のイメージ!
J-REITと不動産(現物)投資の違い(簡易版)
●J-REIT
少額から投資可能
ホテル、住居など様々(分散が効く)
レバレッジは少ない
専門知識不要
●不動産投資
多額の資金が必要
住居などが多い(分散が効きにくい)
レバレッジが多い
専門知識必要
J-REIT単体での投資は難易度が高いため
NF・J-REIT ETF(J-REITまとめパック)での投資がオススメ。
NF・J-REIT ETFのデータ
・配当(分配)利回り3.9%(2024年1月1日現在)
・過去10年で分配金約1.5倍
・年4回配当(分配)
懸念事項(リスク)
・価格変動
・自然災害
・金利変動
・人口減少
※投資は自己責任でお願いします。



資産分散のためにも持っておきたいETF!
らふオススメ度★★★★☆(4.1)
NF・J-REIT ETFとは≪J-REITをまとめて買えるパックのこと≫


NF・J-REIT ETFはJ-REIT(不動産投資を行う法人)をまとめて買えるパック(ETF)のことです。
J-REITが集まったもの=NF・J-REIT ETFです。
一言で表すと
”沢山の不動産にまとめて投資できるのがNF・J-REIT ETF”です。
(簡略化しているので実際はもう少し複雑です)
なんとなくイメージは沸きましたか?
とは言っても、そもそもJ-REITがわからない人もいると思います。
まずは、J-REIT(不動産投資法人)について見ていきましょう。
ETFとは
ETFは色んなものをまとめて買える詰め合わせパックのこと。
例えば、野菜・肉・魚・米が入ったお弁当のように
沢山のおかず(銘柄等)が入っているものをETFと呼びます。
逆に肉のみ・野菜のみといった単品は個別の株です。
J-REITとは≪不動産投資法人のこと≫


J-REITとは、投資家から集めたお金で、不動産などを購入し、利益の一部を投資家に分配する商品のことを言います。お手軽版不動産投資とイメージするのがわかりやすいですね。
自分で不動産投資をする場合は、沢山の資金が必要ですが、J-REITは投資家が少しずつお金を出し合うことで
少額から不動産に投資をできるという特徴があります。
購入する不動産は、オフィスビルやホテル、マンションなど様々。
自分では買えないような大型物件も投資先に入っているのが、良いですよね。
J-REITの有名どころは、星野リゾートや森ビルの運営法人・・・など。
2024年1月現在、J-REITは約60法人存在します。
もっと詳しい知りたい方はこちらもどうぞ!
次に、J-REITと不動産投資の違いを見てきましょう。
J-REITと不動産投資との違い


簡単にですが、J-REITと不動産投資の違いについて下記表にまとめました。
覚える必要は全くないので、ふーんくらいに見ていただければ大丈夫です。



気になった時に見返すくらいで全然OKです!


J-REITは買うべきかどうか


結論から言うと、J-REITは特段の理由が無ければ買うべきです。
それは、J-REITにより、資産分散ができリスク低減できるからです。
というのも、投資において重要なのは資産の分散です。
例えば、トヨタの株しか持っていなければ、不祥事や業績悪化の際、資産が大きく減りますよね。
その対策として、業種の分散、国の分散、不動産や金など資産の分散を行うのです。
資産の分散を行えば、特定の銘柄やセクター(業種)が窮地に陥っても
ポートフォリオ(資産)全体が補完し、傷を浅くしてくれます。
そのためにも、株式とは違った性質を持つJ-REITは買うべきと言えますね。
とはいえ、J-REITにもリスクがあります。(後述)
リスクを確認したうえで必要な分だけ購入しましょう。
J-REITのオススメは?


結論から言うと、1343NF・J-REIT ETFを買うのがオススメです。
理由は下記の通り
・J-REITの法人数は60ほどあり、個別に分析を行うのは至難の業。
・J-REITの業績は法人間で大差なし=どれを買ってもあまり変わらない。
また、分散も考えるとまとめて買えるETFが良い。
→その中でも手数料が安く、純資産額が多い1343NF・J-REIT ETFがオススメ。
J-REITを一つずつ分析して、優良な法人のみ買うのが、一番の理想ではあります。
しかし、各法人間でパフォーマンス差が少ない、購入単位が高い(平均1口10万円以上)
などの理由からETF(まとめパック)で良いと考えます。
また、ETFは1口2万円~と少額投資が可能ですし
約60法人を一気に買えるため、その時点で分散が効いています。
ETFの中でも、先に紹介があったNF・J-REIT ETFは信託報酬(手数料)も安く
純資産額(流動性が高い=売買しやすい)が大きいためオススメできます。
海外にも同様の不動産投資パックが存在しますが、為替リスクや情報収集の難しさからオススメしません。
まず、わかりやすい日本から始めましょう。



勢いでやる投資ほど失敗します、
理解できる範囲でコツコツやる、これが投資成功の秘訣です!
配当金(分配金)の推移


NF・J-REIT ETFの魅力はなんといっても配当(分配)金が出ることです。
過去10年の平均利回りは3.2%ほど。
高配当株と比べると若干見劣りはしますが悪くない水準です。
分配金は10年で約1.5倍!素晴らしいですね。
コロナショック時は分配金の減額がありましたが、概ね堅調な推移です。
直近は利回り3%後半と割安感を覚える水準に見えますね。
仮に利回りが低くとも、積極的な増配は長年のホールドで金のなる木に化けるため
十分にNF・J-REIT ETFは価値ある投資先と言えるでしょう。
なお、分配金は年4回です。(2,5,8,11月)
日本の株式は通常年2回なので、多く出るのは嬉しいですね。
下記ETFも買えば毎月配当(分配)金を貰うことも可能です。
1488 iFree ETF 東証REIT指数(3,6,9,12月)
2556 One ETF 東証REIT指数(1,4,7,10月)
内容は1343 NF・J-REIT ETFとほぼ変わらないので
毎月お金を貰いたい!という方は均等に3つのETFを買うのもアリですね。



毎月配当金を貰えると気分が上がるので
個人的には、かなりオススメです。(気分大事)
NF・J-REIT ETF 懸念事項(リスク分析)


筆者が感じた懸念事項(リスク)は下記のとおりです。
NF・J-REIT ETF(J-REIT)を買う際にはこれらのリスクを許容しつつ、別のセクター等でリスク分散を行えるといいですね。
J-REITは、不動産市場や経済状況の影響を受けて、賃料の減少、保有物件価格が下落する可能性があります。それにより、J-REITの価格が下落・分配金が減少する恐れがあります。
J-REITは現物不動産が投資対象です。地震・洪水・津波など自然災害により保有不動産が被害を受けると、価格の下落や分配金の減少になることが予想されます。
J-REITで購入する不動産は、投資家の資金だけではなく、銀行などの金融機関から借入を行っているケースもあります。金利が上がれば銀行への返済額増加や不動産の買い手が少なくなる等リスクが上昇。また、それらが原因で株価下落、分配金の減少もあり得ます。
2050年には人口が1億人を切る(現在から20%減)と言われています。
長期的な居住物件等の需要が減るのは明らかです。その中で、J-REITが伸びていくかは疑問ですね。
インバウンドは増えているので、そこに焦点を当て業界が伸びていけるかが肝だと感じます。
NF・J-REIT ETF 徹底分析のまとめ
1分でわかるNF・J-REIT ETFまとめ(筆者の感想です)
NF・J-REIT ETFはJ-REITをまとめて買えるパックのこと。
そもそもJ-REITとは
→投資家から集めたお金で、不動産などを購入し、利益の一部を投資家に分配する商品のこと。
お手軽版不動産投資のイメージ!
J-REITと不動産(現物)投資の違い(簡易版)
●J-REIT
少額から投資可能
ホテル、住居など様々(分散が効く)
レバレッジは少ない
専門知識不要
●不動産投資
多額の資金が必要
住居などが多い(分散が効きにくい)
レバレッジが多い
専門知識必要
J-REIT単体での投資は難易度が高いため
NF・J-REIT ETF(J-REITまとめパック)での投資がオススメ。
NF・J-REIT ETFのデータ
・配当(分配)利回り3.9%(2024年1月1日現在)
・過去10年で分配金約1.5倍
・年4回配当(分配)
懸念事項(リスク)
・価格変動
・自然災害
・金利変動
・人口減少
※投資は自己責任でお願いします。



資産分散のためにも持っておきたいETF!
らふオススメ度★★★★☆(4.1)
NF・J-REIT ETF 分析の感想+買い時はいつか


NF・J-REIT ETFは株とは異なり、不動産投資の性質をもつため
資産分散の観点から是非持っておきたいですね。(あくまでも筆者の感想)
最初はポートフォリオ全体の5-10%前後を目安に買うと分散の効果を実感できるはずです。
手軽に買える金額なのも良いですね。
買い時について
①利回り3.5%以上
→過去平均3.2%ほど、3.5%以上で買えれば良い水準。
②直近1か月で10%以上株価が下落したとき
→現物不動産と異なり、値動きは軟調です。10%以上の下落はチャンス。
③配当落ち(分配)の直後
→配当金(分配金)を貰える権利日の直後です。通常、配当利回り分程度株価が下落します。
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